Рассрочка под прицелом
Российский рынок новостроек, едва пережив бум льготной ипотеки, столкнулся с новой реальностью — массовым переходом на рассрочки от застройщиков. Этот инструмент, ставший спасением для девелоперов после сворачивания госпрограмм, теперь оказался в центре острой дискуссии между регуляторами и банками. Сбербанк, крупнейший кредитор строительной отрасли, выступил с инициативой, которая может навсегда изменить правила игры. В интервью РИА «Недвижимость» зампред правления банка Анатолий Попов предложил ввести единый «стандарт рассрочки» по аналогии с ипотечным.
Чем опасна «простая» рассрочка?
После завершения массовой программы льготной ипотеки в 2024 году застройщики активно начали предлагать покупателям собственные рассрочки. Для многих граждан это выглядело привлекательнее ипотеки: не нужно обращаться в банк, проходить жесткие проверки и платить проценты. Однако за кажущейся простотой скрываются серьезные риски как для покупателей, так и для всей финансовой системы.
Банк России неоднократно указывал на непрозрачность подобных схем. Покупатель, не проходящий оценку своего кредитоспособности, может взять на себя непосильные обязательства. Застройщик, активно использующий рассрочку, может столкнуться с кассовым разрывом, если значительная часть платежей отложена на будущее, что ставит под угрозу завершение строительства. ЦБ даже анонсировал планы обязать банки проверять доходы граждан, берущих рассрочку, и ужесточить резервирование по проектам с высокой долей таких продаж.
Позиция Сбера: стандарт вместо ужесточения
Сбербанк согласен с регулятором в цели — необходимо законодательное регулирование, но расходится в методах. Банк выступает против ужесточения резервирования, поскольку это прямо ударит по его капиталу и операционным расходам. В конечном счете, эти издержки неминуемо отразятся на стоимости кредитов для самих застройщиков, что может затормозить строительство.
Вместо этого Сбербанк предлагает более мягкий и системный подход — создать отраслевой стандарт применения рассрочки. Такой стандарт, подобно ипотечному, прописал бы четкие и единые для всех правила: предельные сроки, размеры первоначального взноса, порядок расчетов и раскрытия информации для дольщиков. Это сделало бы рынок прозрачным и защитило бы права потребителей.
Второе ключевое предложение Сбера — включение данных о рассрочках в кредитные истории физических лиц. Это позволит оценивать реальную долговую нагрузку граждан и предотвращать ситуации, когда человек одновременно берет несколько рассрочек в разных новостройках, не отдавая себе в этом отчета.
Цифры и тренды: пик пройден, но зависимость осталась
Анатолий Попов констатирует, что пик применения рассрочек пройден. Если в IV квартале 2024 года их доля в продажах новостроек достигала 44%, то сейчас она снизилась до около 40%. Тем не менее, это по-прежнему колоссальный объем, формирующий значительные риски.
При этом кредитный портфель Сбербанка по жилищному строительству продолжает расти, увеличившись за 9 месяцев 2025 года на 27% — до 6,7 трлн рублей. Лидерами по приросту стали Москва (613 млрд руб.), Санкт-Петербург (152 млрд руб.) и Краснодарский край (144 млрд руб.). Рост демонстрирует и портфель по коммерческой недвижимости, достигший 1,8 трлн рублей.
Несмотря на активное кредитование, Сбербанк прямо рекомендует своим клиентам-застройщикам не попадать в зависимость от рассрочки как от главного инструмента продаж.
Что дальше?
Инициатива Сбербанка — это сигнал всей отрасли. Банк, чей портфель проектного финансирования исчисляется триллионами, крайне заинтересован в стабильности рынка недвижимости. Неконтролируемый рост «теневой» рассрочки угрожает этой стабильности.
Теперь вопрос за регуляторами и законодателями. Примут ли они предложение банка о создании мягкого стандарта или пойдут по пути жестких ограничений, на которых настаивает ЦБ? От этого выбора будет зависеть не только стоимость кредитов для застройщиков, но и безопасность миллионов дольщиков, выбирающих сегодня «простой» путь к покупке жилья.
Подписывайтесь и будьте с нами:
Последнее изменение: 16.10.2025
